SVAČIJA ILI NIČIJA SVOJINA: Zajednice etažnih vlasnika u Republici Srpskoj

Na primjeru jedne od Banjalučkih stambenih zgrada donosimo sliku svih „bolesti” svojinske tranzicije u društvu.

Autorica: Gordana Katana

Ulica Nikole Pašića u Banjaluci. Stambena zgrada na brojevima 60 – 62– 64, tri ulaza, 21 stan, izgrađena koncem pedesetih godina prošlog stoljeća. Posljednji ozbiljniji investicijski radove rađeni su tokom 70 – tih godina 20. stoljeća kada je vlasnik zgrade bila Jugoslovenska narodna armija.

Pa je bio i prošao rat, pa svojinska tranzicija i 2009. godine u Poreskoj upravi Republike Srpske zgrada je registrirana kao zajednica etažnih vlasnika. Oronula fasada, koja se sa sjeverne bočne strane raspada, krov koji je zadnji put popravljan nakon zemljotresa 1969. godine, vodovodne i kanalizacione instalacije na granici izdržljivosti samo je jedna u nizu potvrda kako u pojedinim, privatiziranim stambenim zgradama u Banjaluci, izgleda „upravljanje“ nad zajedničkom svojinom.

 

Zašto ZEV?

Zajednica etažnih vlasnika je nova institucija u stambenom sistemu bh. entiteta Republika Srpska i kao takva, trebala je biti, navode zakonodavci, „od velikog značaja za očuvanje i zaštitu stambenog fonda u uslovima privatizacije stanova i posebnih dijelova zgrada – koji su bili u državnoj svojini, u okolnostima uspostavljanja novih vlasničkih odnosa u stambenoj zgradi“.

Zakonom o održavanju stambenih zgrada (Službeni glasnik RS br. 16/02 i 65/03), propisana je obaveza etažnih vlasnika da osnuju zajednice u svim stambenim zgradama u etažnoj svojini, a sve u cilju održavanja zajedničkih dijelova zgrade i obezbjeđivanja i korištenja finansijskih sredstava za održavanje istih.

No proces osnivanja ZEV-ova išao je sporo, veliki broj stanara bio je nezainteresiran da se taj posao odradi, zgrade su rapidno propadale, a vlasnici stanova sanirali svoje stambene jedinice bez ikakvog reda i zakona.

Stoga je u oktobru 2011. godine na snagu stupio novi Zakon o održavanju stambenih zgrada. Zakonom je predviđeno obavezno osnivanje zajednice etažnih vlasnika za jednu ili više zgrada koje će voditi računa o održavanju i korištenju stambene zgrade.

Stupanjem na snagu Zakona o održavanju zgrada iz 2011. godine prestao je da važi Zakon o održavanju stambenih zgrada koji je donesen 2002. godine. Na snazi je i Pravilnikom o upisu u registar zajednica etažnih vlasnika stambenih zgrada iz 2003. godine kojim se vrši upis u registar zajednica.

Izrugivanje zakonu

Ali da se vratimo na stambenu zgradu s početka ovog teksta u kojoj i nije sve tako crno. Dva ulaza u zgradu danas imaju promijenjena ulazna vrata, interfone, sređena stubišta, prilaze ulazima. I ne samo to. Na ulazu broj 62 korisnici stanova na prvom katu otvorili su svjetlarnik pa sebi na dijelu koji nosi ulaz u zgradu, dakle zajedničkoj svojini svih stanara, napravili i balkon.

Istovremeno, treći ulaz izgleda kako je i izgledao prije 40 – 50 godina. Osim što je nakon gotovo tri decenije okrečen, ali tek da se kaže da je nešto urađeno. I treba biti pošten, nakon 30 godina ponovo, zamislite, priključeno je i stubišno svjetlo.

Predsjednik ZEV-a Dragiša Jurišić, nam je rekao „da je upravljanje nad zgradom preuzeo prije nekoliko mjeseci“, a na naš upit kako je moguće da su dva ulaza u zgradu potpuno uređena kazao je da su stanari sami snosili troškove.

I ne bi tu bilo ništa sporno, i sigurno nije to prva zgrada u kojoj stanari sami investiraju u uređenje zajedničkog prostora, sanaciju ili promjenu krova, novu fasadu. No onda se postavlja pitanje u šta su od 2009. godine, dakle punih 15 godina, trošeni novci koje su stanari uplaćivali ZEV-u. Odnosno da li je čišćenje ptičjeg izmeta na tavanu i postavljanje novih oluka i krovnog podšiva, promjena glavne kanalizacione cijevi u jednom ulazu, te krečenje stubišta „pojelo“ sav novac koji su stanari uplaćivali?

Jurišić smatra da je sve urađeno u skladu sa zakonom, odnosno da se na zakonit način upravljalo prikupljenim sredstvima. No u dokumentaciji koju je dobio od bivšeg predsjednika ZEV-a Miroslava Markovića nedostaju svi završni računi, a poseban je problem što nema zapisnika sa sjednica skupštine stanara pa se ne može ni utvrditi kako se odlučivalo o načinu upravljanja prikupljenim sredstvima.

To najbolje svjedoči stanje na ulazu broj 64 gdje krov godinama prokišnjava, gdje 29 godina nije bilo stubišnog svjetla niti je haustor krečen i čišćen. Umjesto toga Marković je upravljao zgradom „čvrstom rukom“, odbijao zahtjeve stanara spomenutog ulaza za otklanjanje kvarova, odbijao da održi skupštinu stanara, te prijetio vlasnicima stanova svojom pozicijom u Inspektoratu RS.

Na taj način u cijelosti se oglušio na odredbe člana 29. Zakona o održavanju zgrada. Jednako kao što nikada nije zatražena suglasnost svih stanara zgrade za otvaranje svjetlarnika i izgradnju balkona na zajedničkom dijelu zgrade u ulazu na broju 62, a što Zakon o održavanju zgrada također nalaže.

Sve to je cijena nedemokratskog i netransparentnog upravljanja zgradom. Stanari na broju 64 koji su ispali kolateralna šteta u ovoj ZEV-ovskoj igri a i dalje uredno izmiruju svoje obaveze zbog toga se pitaju šta to oni plaćaju?

„Smatramo da su problemi u našem ZEV-u prešli sve granice tolerancije i potpuno smo ogorčeni. Svakog mjeseca plaćamo 60 KM, ali kao stanari nemamo apsolutno nikakav uvid u to gdje ta sredstva odlaze. Pokušali smo doći do predsjednika ZEV-a da ga upozorimo na hitne probleme, poput prokišnjavanja krova na posljednjem spratu koje uzrokuje vlagu u stanu koji rentamo, ali njegove reakcije nema – kao da je lakše doći do predsjednika države nego do njega“, navela je Milica Pralica, jedna od korisnica stanova s ulaza 64.

„Naš ulaz je u lošem stanju. Ulazna vrata ne mogu se zaključati, interfoni ne rade, i ta stara vrata nisu nikada zamijenjena, što znači da u zgradu može ući ko god želi. Prije nekoliko nedjelja, prilaz zgradi bio je gotovo neupotrebljiv – posebno noću jer nije bilo rasvjete, a staza i stepenice bile su u lošem stanju. Na kraju smo sami, uz pomoć dvojice stanara i doniranog materijala, popravili taj prilaz, jer u ulazu uglavnom žive penzioneri kojima je bilo opasno kretati se. Ako nismo na to primorani, zašto plaćamo svakog mjeseca“, pita se naša sugovornica.

Netransparentno upravljanje zajedničkim novcem

Pralica ističe da posebno „razočarava činjenica da su drugi ulazi u zgradi sređeni po najnovijim standardima, dok naš ostaje zapušten“.

„Tamo su čak uzurpirali javni prostor kako bi napravili privatne terase. Pitanje je – da li su ta sredstva za uređenje došla iz naših zajedničkih uplata? Vlasnica stana nije dobila nikakvu obavijest o tim radovima, što otvara sumnje o načinu trošenja novca, a postavlja se i pitanje dozvole za gradnju tih terasa“, dodaje Pralica.

Jedan od razloga zbog kojeg su stanari sa broja Nikole Paašiča 64 na crnoj listi ZEV-a bi mogao biti i u činjenici da zbog svega prethodno navedeno dva vlasnika ne žele da plaćaju svoje obaveze: Ovo se može vidjeti i iz oglasa koji se objavljuje na oglasnoj tabli ulaza, a kako smo saznali od predsjednika ZEV-a konačnu riječ će dati pravosuđe.

„Stanari su s razlogom bijesni i traže transparentnost. Oni koji su takođe pokušali doći do bivšeg predsjednika ZEV-a nazivani su „neurotičnima“ i „ludima.“ Pitamo se šta plaćamo i koliko još treba da čekamo da se naš ulaz sredi? Ovo što se dešava pokazuje apsolutno nepoštovanje prema stanarima, posebno prema starijim osobama koje žive u našem ulazu. Naša sredstva se očigledno koriste po principu „za neke više, za druge ništa“, stav je Pralice.

Do novog predsjednika ZEV-a u konačnici se uspjelo doći , ali sve je ostalo na razgovoru. Pa krov i dalje prokišnjava uz obrazloženje da „limara nema“. I neka ga stanari sami nađu, a ZEV će snositi troškove popravke. I saznali smo da zgrada na računu ima nešto više od 15 hiljada KM.

Tako ponovo dolazimo do pitanja gdje je i u koje namjene utrošen novac? Jer ako se po stanu prosječno za troškove investicionog održavanja u ZEV-u izdvajalo mjesečno 20 KM, onda bi to značilo da je za 15 godina prikupljeno najmanje 75.600 KM. I stoga ponovo pitanje zar su doista uklanjanje ptičjeg izmeta, krovni podšiv, oluci više sklepani nego kako treba urađeni i neki tekući radovi „pojeli“ najmanje 60 hiljada KM“?

Primjeri dobre prakse

Iskustva stanara u zgradama koje imaju zajednice etažnih vlasnika su različita. Postoje i dobri primjeri gdje se skupštine stanara redovno održavaju, upravljanje nad novcem je transparentno, pa se zajednički dijelovi zgrada redovno održavaju i kvarovi saniraju.

Postoje zgrade gdje stanari izdvajaju i veće iznose od utvrđenih za zamjenu krova, sanaciju podrumskih prostorija, promjene ulaznih vrata… No osim angažmana pojedinaca za to je potrebna i svijest vlasnika stanova da zajednička svojina jeste njihova a ne ničija i da njeno održavanje svakom od njih podiže kvalitetu života.

Kao što smo naveli od 2011. godine osnivanje zajednice etažnih vlasnika je obavezno, u slučajevima da to nije urađeno lokalna vlast dužna je imenovati privremene upravitelje. No i ovaj zakon u Republici Srpskoj, kao i brojni drugi, mrtvo je slovo na papiru. Posebno u onim zgradama, odnosno ulazima, gdje su vlasnici stanova starije životne dobi.

Sa tim se susrela i Sanela Tuckešić nakon što se uselila u jednu od zgrada u banjalučkom naselju Borik. U razgovoru nam je kazala da je ulaz godinama bez investicionih ulaganja što ju je i ponukalo da animira stanare kako bi se ZEV osnovao. Iako je administrativni dio registracije ZEV-a složen Tuckešić ga je uspješno obavila. Sada slijedi drugo, kako je navela, teži dio posla. A to znači prikupiti dovoljno novca kako bi se ušlo u bilo kakve značajnije investicione radove. No uz dobru međusobnu komunikaciju stanara, zajedničko dogovaranje prioriteta ZEV može biti u interesu svih vlasnika stanova i kvalitetno funkcionirati.